Acheter votre local professionnel, ses murs et non le fonds de commerce, peut devenir dans certains cas, une bonne opération financière. Tout dépend de l’option choisie pour acheter. Nos experts comptables comparent les intérêts et risques associés à l’achat d’un local pour votre activité professionnelle.
Pourquoi acheter des locaux professionnels ?
Tout simplement pour vous constituer un patrimoine immobilier. Le bien professionnel est financé par les loyers issus de l’exploitation.
C’est en fait une seconde activité professionnelle à part entière qui s’ajoute à votre activité première. Vous devenez gestionnaire d’un bien immobilier.
Qui peut acheter des locaux professionnels ?
L’achat de locaux professionnels est surtout intéressant pour des entreprises qui ont une bonne visibilité sur leur niveau d’activité. L’activité doit être récurrente pour payer les annuités de remboursement d’emprunt bancaire sur une durée pouvant atteindre 20 ans.
Les professions libérales, les activités commerciales ayant pignon sur rue ou les activités industrielles ou de services ayant une forte récurrence seront les plus à même d’envisager l’achat de leurs locaux.
En conséquence, l’investissement dans des locaux professionnels sera déconseillé aux entreprises en forte croissance. Les start-ups notamment, pour lesquelles les locaux pourraient devenir trop petits alors qu’ils sont encore en cours d’acquisition.
De même pour les entreprises ayant une faible visibilité sur leur niveau d’activité. Un tel investissement les exposerait à une réduction importante de leur capacité d’autofinancement.
L’investissement dans des locaux professionnels ne concerne donc que rarement les jeunes entreprises. Ne vous posez pas la question si la vôtre a moins de 5 ans d’existence.
Quelles solutions pour acheter ses locaux professionnels ?
Solution 1 : la société achète le bien immobilier
Avantage : Les locaux sont amortis et l’entreprise augmente son patrimoine.
Inconvénient : L’entreprise doit emprunter ce qui augmente très fortement son ratio d’endettement. En cas de défaillance de l’entreprise, le bien immobilier risque d’être récupéré par ses créanciers.
Solution 2 : les locaux professionnels sont achetés par le dirigeant à titre personnel
Avantage : Le bien immobilier ne fait pas partie du patrimoine de l’entreprise. C’est le dirigeant, à titre personnel, qui investit. Au moment de la cession du bien, le produit de la vente appartiendra donc au dirigeant. Il n’aura aucun problème pour récupérer la trésorerie.
Inconvénient : L’imposition du dirigeant est alourdie. Les loyers versés par l’entreprise sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. S’il a contracté un emprunt bancaire, le dirigeant paie donc des impôts sur des revenus qu’il ne touche pas.
Solution 3 : le bien est acheté via une SCI, dont le dirigeant est associé
Avantage 1 : L’investissement via une Société civile immobilière (SCI) permet d’investir à plusieurs. Le patrimoine immobilier est alors plus facilement transmissible aux enfants si ces derniers sont associés de la SCI.
Avantage 2 : Avec option pour l’impôt sur les sociétés, la SCI constitue un écran fiscal évitant au dirigeant d’être fiscalisé sur ses loyers.
Inconvénient : Si la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, la fiscalité est la même que si le dirigeant était propriétaire en nom propre. Il est donc lourdement fiscalisé sur des revenus dont il ne profite pas, puisqu’ils sont utilisés pour rembourser l’emprunt de la SCI.
Le conseil de nos experts comptables si vous comptez acheter votre local professionnel
En dehors des activités libérales ou commerçantes ou ayant un niveau d’activité stable, rares sont les TPE ayant vraiment intérêt à acheter leurs locaux professionnels. Sauf à avoir la trésorerie nécessaire pour acheter sans financement bancaire bien entendu.
La location, vous offre une souplesse bien plus adaptée à la gestion de votre TPE.
Si vous investissez à titre personnel, l’impact fiscal doit être précisément évalué pour ne pas alourdir excessivement votre imposition.
Article publié initialement le 5 décembre 2012
