L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété, c’est-à-dire l’achat d’un bien démembré, peut paraître compliqué au premier abord. Pourquoi donc acheter un bien immobilier sans pouvoir l’habiter ou le louer ? Tout simplement parce que ce type de montage financier permet d’acheter moins cher et offre de véritables possibilités de réduction d’impôt (IFI notamment). Explications de nos experts.
Acheter en nue-propriété, comment ça marche ?
Lors d’un achat en nue-propriété, vous n’achetez, dans un premier temps, que la propriété du bien. L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’user du bien (l’habiter, le louer pour en toucher des revenus), étant laissé au profit d’un bailleur institutionnel (15 à 20 ans en moyenne).
On dit du bien qu’il est temporairement « démembré ». A l’issue de la période de démembrement, vous récupérez gratuitement l’entière propriété du bien et pouvez le louer, le vendre ou décider d’en faire votre propre résidence.
Avantage non négligeable, ce type de montage permet d’acheter le bien de 40 à 50 % moins cher. Exemple, une décote de 40 % permet d’acheter un bien d’une valeur de 300 000 € pour seulement 180 000 €. L’achat en nue-propriété permet donc d’investir plus facilement dans des sites de grande valeur patrimoniale (Paris, grandes agglomérations, Côte d’Azur, etc.).
Nue-propriété, les avantages fiscaux pour se constituer un patrimoine immobilier
L’usufruit étant à la charge d’un bailleur indépendant, vous n’avez pas à gérer la location du bien. Vous n’avez donc aucun frais à votre charge (entretien et réparations, copropriété, etc.), ni de risque de vacance ou de loyers impayés.
Sur le plan fiscal, la nue-propriété n’est pas prise en compte pour le calcul de l’IFI du nu-propriétaire. C’est à l’usufruitier de déclarer la valeur du bien dans sa base IFI (s’il est assujetti) puisque c’est lui qui a l’usage du bien.
C’est la raison pour laquelle de nombreux contribuables à l’IFI investissent dans des biens démembrés en n’en gardant que la nue-propriété. C’est une façon de restructurer leur patrimoine pour en sortir une partie de la base IFI.
Par ailleurs, pendant toute la durée du démembrement, le nue-propriétaire ne paie pas les impôts fonciers (taxe d’habitation et taxe foncière). Ils restent à la charge du bailleur et du locataire.
Le conseil de nos experts comptables pour l’achat en nue-propriété
L’achat en nue-propriété prend tout son sens si vous cherchez à réduire votre IFI. C’est donc un dispositif avantageux à long terme si vous souhaitez investir sans augmenter votre pression fiscale.
Attention à bien choisir votre programme d’investissement car la grande inconnue dans ce genre d’opération reste la revente du bien à terme. Il est dans ce cas recommandé de faire appel à un expert-comptable immobilier en capacité accompagner votre investissement. Celui-ci va sécuriser l’ensemble des aspects fiscaux déterminants dans un tel projet d’investissement en démembrement de propriété.
Notre conseil, toutes les banques proposent ce type de solution de défiscalisation, interrogez donc la vôtre et veillez à ce que ses programmes d’investissement en nue-propriété comprennent une assurance de préservation de la valeur patrimoniale du bien en cas de moins-value.
Article publié initialement le 8 décembre 2014
