Le dispositif Pinel remplace Duflot et apporte plus de souplesse et jusqu’à 21 % de réduction d’impôts (contre 18 % maximum en Duflot). Le point sur les changements et les avantages de la réforme pour vos investissements immobiliers.
Le dispositif Pinel remplace le Duflot : plus de souplesse pour la location nue
Le dispositif Pinel encadrant la location nue présente principalement 2 avantages comparés à son prédécesseur le dispositif Duflot.
1er avantage Pinel versus Duflot, un engagement locatif à durée modulable
L’investisseur peut en effet opter pour une durée de location, prorogeable par période de 3 ans de 6, 9 ou 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt est alors modulé en fonction de la durée d’engagement. Plus cette dernière est longue, plus la réduction d’impôt est importante :
| Durée de l’engagement locatif |
Réduction d’impôt Pinel associée |
| 6 ans | 12 % (soit 2 % par an) |
| 9 ans | 18 % (soit 2 % par an) |
| 12 ans | 21 % (soit 2 % par an les 9 premières années, puis 1 % par an, de la 10ème à la 12ème année). |
Donc pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt peut atteindre 21 000 €.
Le prix de revient du bien immobilier descend donc à 78 000 €.
2e avantage Pinel versus Duflot : possibilité de louer à des membres de la famille
… a priori, sans perte de l’avantage de la réduction d’impôt Pinel. Cette disposition de la loi est l’un des avantages majeurs du Pinel comparé au Duflot.
Il faut toutefois attendre la fin des discussions à l’assemblée. Il a en effet été évoqué une possible suspension de la d’impôt Pinel pendant les trois premières années de location si l’investisseur décide de louer à un ascendant ou à un descendant.
Investissement Pinel : comment choisir son bien ?
Premier point essentiel, concentrez vos recherches dans les zones géographiques ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel. Il s’agit principalement des grandes agglomérations (plus de 250 000 habitants) et les zones d’habitations dites « tendues ». Voir la carte des zonages revisités par la loi Pinel.
Ne perdez pas de vue que l’appartement a vocation à être loué au moins 6 ans à titre de résidence principale, vous devez donc vous assurer que le bien dispose des atouts qui en feront un lieu d’habitation attractif : exposition, localisation, proximité avec les transports en commun et les commerces, etc.
Évidemment, si vous profitez de ce dispositif fiscal pour acheter un bien que vous souhaitez récupérer plus tard en vue d’un usage personnel, vous adopterez bien d’autres critères de sélection… le coup de cœur notamment !
Investissement Pinel : quels sont les risques ?
Dans le cadre d’un investissement Pinel, comme pour toute opération de location de bien immobilier, le principal risque est celui des loyers impayés. S’ils sont relativement rares*, les impayés représentent pour le bailleur un manque à gagner d’autant plus sensible que les revenus locatifs contribuent :
- à rembourser le prêt immobilier souscrit pour l’achat du bien,
- à compléter une pension de retraite.
Vous devez prendre des garanties. Par exemple, un contrat de garantie des risques locatifs (GRL) qui couvre :
- les risques d’impayés de loyer (charges comprises),
- les dégradations locatives,
- les frais de procédures en cas de défaillance du locataire.
A noter, si vous êtes au régime réel, ces frais d’assurance peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
Investissement Pinel : combien ça coûte ?
Acheter un bien locatif Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt substantielle et permet de se constituer un complément de revenus. Toutefois, attention au coût de l’opération.
Comme pour tout achat immobilier, lorsque vous investissez en vue d’une location nue, il faut tenir compte du coût d’achat du bien et de tous les frais annexes. Pour rappel, dans le neuf :
- 2 à 3 % de frais de notaire,
- des frais d’agence immobilière (variables et à négocier selon les agents immobilier),
- les frais d’emprunt lorsque l’achat est financé par un emprunt bancaire :
– intérêts d’emprunts,
– assurance du prêt,
– frais de dossier (entre 500 et 1000 €),
– frais de garantie : jusqu’à 2 % du capital emprunté.
Investissement Pinel : par qui passer ?
Il existe de multiples intervenants sur le marché de la défiscalisation immobilière.
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*2 % de la masse des loyers encaissés, source : De particulier à particulier, 2014.
Article publié initialement le 15 février 2015
