La création d’une SCI (société civile immobilière) est couramment utilisée par les contribuables, à des fins patrimoniales ou fiscales. Toutefois, ce n’est pas toujours le montage le plus judicieux, notamment en matière d’immobilier d’entreprise. Alors, faut-il créer une SCI ? La réponse varie en fonction de la situation et de l’objectif recherché.
La création d’une SCI permet-elle de réduire son imposition ?
Intérêt de la SCI en matière d’impôt sur le revenu
Concernant la mise en location par la SCI d’un bien non-meublé :
Pour les biens immobiliers loués nus, la création d’une SCI ne présente pas un intérêt fiscal particulier. En effet, que le bien soit détenu directement ou par le biais d’une société immobilière, on appliquera dans les deux cas le régime des revenus fonciers et le résultat imposable sera déterminé de la même manière. De plus, le résultat n’est pas imposé au niveau de la société. Le résultat sera intégré aux revenus fonciers de chaque associé au prorata de sa participation au capital. On parle de société transparente fiscalement.
Par conséquent, il est illusoire de penser que recourir à une SCI permettra de réduire son imposition personnelle.
Le contribuable pourra cependant opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui lui permettra de déduire des amortissements (Attention : en contrepartie, les plus-values seront d’avantage imposées).
Concernant la mise en location par la SCI d’un bien meublé :
Il est déconseillé de louer un bien meublé dans le cadre d’une société civile immobilière. En effet, cette activité étant commerciale, la société civile immobilière sera automatiquement soumise à l’IS.
Cette imposition à l’IS pourra être évité si :
- la location meublée n’est qu’occasionnelle et temporaire
OU
- si les revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 10 % des recettes hors taxes générées par la SCI.
L’imposition à l’IS peut présenter de graves inconvénients en matière d’imposition des plus-values car aucun abattement pour durée de détention ne vient réduire la charge fiscale.
En outre, le loueur en meublé agissant en direct peut déduire des amortissements, ce qui vient annihiler l’intérêt de l’impôt sur les sociétés.
Intérêt de la SCI en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le contribuable ne doit pas intégrer dans son patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) la valeur de l’immeuble inscrit à l’actif de la société civile immobilière. Il doit y inscrire la valeur des parts qu’il détient dans celle-ci. Ce qui présente les avantages suivants :
- une décote est appliquée sur les parts, puisqu’on considère que la valeur de celles-ci est inférieure à celle d’un immeuble détenu en direct,
- le capital social peut être partagé avec d’autres associés non soumis à l’IFI, ce qui vient réduire la base imposable.
Par ailleurs, les parts d’une SCI donnant à louer un immeuble dans lequel le redevable exerce son activité professionnelle peuvent être considérées comme des biens professionnels exonérés d’IFI.
Intérêt de la SCI en matière de droits de mutation à titre gratuit
La création d’une SCI est un bon outil de transmission du patrimoine immobilier. Ainsi, il est envisageable de transmettre à ses enfants une partie des biens immobiliers dont on dispose via la donation de parts sociales. Le donataire pourra alors préparer sa succession tout en conservant le contrôle de la SCI.
Un contribuable pourra organiser une transmission immobilière par donations échelonnées des parts, en utilisant les abattements prévus par la loi (100 000 € en ligne directe par période de 15 ans).
La SCI est-elle un outil patrimonial pertinent ?
L‘intérêt de la SCI est d’avantage patrimonial que fiscal. Outre l’organisation d’une transmission, le recours à une SCI permet d’augmenter sa capacité financière. Et ce, en autorisant la réunion de plusieurs personnes pour la réalisation d‘un investissement immobilier.
Les membres d’une même famille peuvent de ce fait créer une SCI constituée d’un capital initial limité. C’est la SCI qui s’endettera pour l’acquisition d’un immeuble. Et ce, tout en permettant la distribution des revenus générés par un immeuble entre les différents associés de la SCI.
Le conseil de nos experts comptable, la SCI permet-elle de gérer son immobilier d’entreprise ?
En matière d’immobilier professionnel, il est déconseillé d’intégrer un immeuble d’exploitation à l’actif de son entreprise. En effet, celui-ci est alors à la merci des créanciers professionnels et la valeur de l’entreprise est artificiellement augmentée. Cela peut faire obstacle à sa transmission.
En revanche, placer cet immeuble à l’actif d’une SCI peut constituer une bonne solution. L’entreprise exploitante devient alors locataire et peut déduire les loyers facturés.
La SCI sera imposée sur les revenus perçus et pourra déduire les charges liées à la propriété. Ce montage est d’autant plus pertinent lorsque l’activité professionnelle est exercée au sein d’une société soumise à l’IS et que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique à la gestion du bien (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans).
Article publié initialement le 22 août 2016
