Pour optimiser son patrimoine, la SCI est l’une des solutions d’acquisition les plus intéressantes. Si elle présente des avantages évidents en matière patrimoniale, ses avantages fiscaux sont quasi-inexistants. Nos experts comptables vous expliquent les avantages de ce mode d’investissement.
L’avantage patrimonial de la SCI en détail
La création d’une société civile immobilière (SCI) présente trois avantages patrimoniaux :
Premier avantage patrimonial de la SCI : elle permet d’éviter les problèmes liés à l’indivisibilité du bien et donc de faciliter sa transmission.
Exemple, un couple souhaite transmettre à ses enfants un bien immobilier. Il crée une SCI à laquelle il apporte l’immeuble.
Contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, la division de la propriété de l’immeuble en part sociales permet d’optimiser le plafond d’abattement sur les donations.
Ainsi chaque parent pourra donner, tous les 15 ans et à chacun de ses enfants, l’équivalent en parts sociales de 100 000 € en franchise d’impôt.
De plus, rien ne l’empêche de conserver l’usufruit sur tout ou partie des parts. Attention, dans ce cas, c’est le donateur, et non les donataires, qui sera soumis à l’impôt sur le revenu sur les loyers perçus.
Deuxième avantage patrimonial de la SCI : le bien n’étant pas détenu en direct, bénéficie d’une décote pour son évaluation à l’ISF (comptez entre 10 et 20 % s’il y a plusieurs associés).
Avantage fiscal de la SCI soumise à l’IS
Une SCI qui a des revenus locatifs peut opter pour la taxation de ses bénéfices à l’impôt sur les sociétés. Les avantages fiscaux sont alors les suivants :
- Les intérêts de l’emprunt sont déductibles du bénéfice imposable.
- La valeur du bien peut être amortie sur une longue période et peut donc gommer une partie des loyers imposables. Une opération impossible dans une SCI à l’impôt sur le revenu.
Ce dernier avantage doit cependant être nuancé. A la revente du bien, le montant de la plus-value est calculé en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble, déduction faite de tous les amortissements. Le montant des impôts à payer lors de la revente est donc souvent important.
Raison pour laquelle, beaucoup de conseils préconisaient d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu. Ce dernier grâce au régime des abattements pour durée de détention, permettait d’effacer une part souvent importante de la plus-value pour le calcul de l’impôt.
Mais depuis la loi de finances pour 2013, l’avantage fiscal des SCI soumises à l’impôt sur le revenu a été raboté. La SCI soumise à l’impôt sur les société devient donc fiscalement plus intéressante qu’elle ne l’était avant.
Avantage de la SCI pour l’entrepreneur : une optimisation patrimoniale efficace
Pour la constitution de son patrimoine personnel, le chef d’entreprise aura tout intérêt à choisir la SCI s’il souhaite acquérir son local professionnel.
Concrètement, c’est la SCI, dont il détient les parts avec des associés ou des parents, qui contracte l’emprunt nécessaire à l’acquisition des locaux. L’achat du patrimoine immobilier est ainsi indirectement et partiellement financé par l’entreprise qui verse des loyers à la SCI.
Au moment de la cession de l’activité, le chef d’entreprise peut rester propriétaire de la SCI et conserver son patrimoine immobilier en louant les locaux à d’autres sociétés.
Le conseil de nos experts comptables pour acheter vos locaux professionnels en SCI
La SCI présente donc le double avantage pour le chef d’entreprise de se constituer facilement un patrimoine en prévision de la retraite et d’anticiper sa transmission.
L’immeuble pourra être cédé progressivement par parts, exonérées de droits de succession.
Mais cette simplicité apparente impose un certain formalisme. La SCI doit être gérée sur le plan comptable et fiscal et sa création suppose la rédaction de statuts. Le recours à un expert comptable ou un avocat est recommandé pour sécuriser ce type d’opérations patrimoniales.
Article publié initialement le 12 février 2013
