Le contrat de bail est un contrat de location pour une durée déterminée. Il est possible de choisir entre deux types de baux. Les baux commerciaux et les baux professionnels. Nos explications pour comprendre et bien choisir.
Le bail commercial pour les activités commerciales
1. Un bail commercial c’est quoi ?
Le bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le bail commercial est obligatoire dès lors qu’un fonds est exploité dans le local loué.
2. Un bail commercial pour qui ?
Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit être soit :
- commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
- industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
- chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers.
3. Quelle durée pour un bail commercial ?
Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans même si un accord entre le locataire et le bailleur permet de déroger à cette règle.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans après avoir prévenu le propriétaire, via un huissier ou par lettre recommandé avec accusé de réception*, de sa décision, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire quant à lui se doit d’attendre la fin du bail. C’est seulement à partir de cette date qu’il peut décider de ne pas renouveler le bail, il devra alors payer une indemnité d’éviction au locataire.
Certains cas peuvent être invoqués par le propriétaire pour éviter de verser cette indemnité d’éviction tels que l’état de l’immeuble, la nécessité de reloger un membre de sa famille sans logement…
4. Quel loyer pour un bail commercial
Le loyer du bail commercial est librement déterminé par le propriétaire. Celui-ci fait l’objet d’une révion annuelle indexée sur l’indice indiqué dans le bail. Soit l’indice du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC).
A noter depuis la loi du 18 juin 2014*, les contrats signés à compter du 20 juin 2014 n’appliqueront plus l’ICC.
5. Cession et sous-location
La cession d’un bail est un contrat par lequel le locataire transmet à un tiers le bail avec le droit et les obligations qui s’y rattachent.
Le contrat de bail ne peut pas interdire au locataire de céder son bail commercial, cependant des clauses limitatives ou restrictives sont possibles.
Si le bail commercial prévoit une garantie solidaire du cédant en cas de cession, le cédant est tenu solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers.
Le bail professionnel : pour les activités libérales
1. Un bail professionnel : qu’est-ce ?
Le bail professionnel est un contrat par lequel un propriétaire loue à un tiers un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité non commerciale (activités libérales).
2. Qui peut prendre un bail professionnel ?
Les seules activités concernées par le bail professionnel sont les professions libérales réglementées et non réglementées tels que les médecins, les architectes, les avocats …
3. Quelle durée pour un bail professionnel ?
Le bail professionnel doit être écrit et conclu pour une durée d’au moins 6 ans. Dans le cas d’un bail de plus de 12 ans, ce dernier doit nécessairement être rédigé par un notaire.
Le bailleur et le locataire ont la possibilité de décider de soumettre le bail professionnel au statut des baux commerciaux.
A l’expiration du bail professionnel, ce dernier est reconduit tacitement pour la même durée.
Dans le cas contraire, le locataire peut à tout moment mettre fin au bail professionnel, pour cela le locataire doit adresser au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception son intention de quitter les locaux en respectant un préavis de 6 mois.
Le propriétaire des locaux est lui tenu jusqu’à la fin du bail professionnel. Il peut seulement refuser le renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
4. Quel loyer pour un bail professionnel ?
Comme pour le bail commercial, le loyer du bail professionnel est déterminé librement par les parties.
Ce loyer est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC). Depuis la loi du 18 juin 2014*, les contrats signés à compter du 20 juin 2014 appliqueront l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).
5. Cession et sous-location
Le locataire du bail professionnel a le droit de sous-louer et de céder librement son bail si aucune clause du bail ne lui interdit. La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur.
Lorsqu’il s’agit d’une sous location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux.
* Depuis la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014.
Article publié initialement le 27 juin 2012
