Quand on est assujetti à l’IFI, on le paye normalement sur la totalité de son patrimoine : patrimoine financier, mobilier ou immobilier… Mais pour les dirigeants d’entreprise, il existe parfois des moyens tout à fait légaux pour baisser son IFI. C’est le cas de « la donation temporaire d’usufruit » : alors qu’est ce que c’est ? En quoi ça permet de baisser son IFI ?
Qui paie l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière est payé par toute personne dont le patrimoine dépasse 1,3 M €.
Il s’agit ici du patrimoine net, apprécié au niveau du foyer fiscal : pour schématiser, il correspond à la valeur des biens effectivement soumis à l’IFI (biens immobiliers, placements financiers, etc.), diminuée des dettes.
C’est le propriétaire de ce patrimoine qui paie l’IFI. Mais des règles particulières s’appliquent si le patrimoine est « démembré ».
Patrimoine démembré, qu’est-ce que cela signifie ?
Le droit de propriété se décompose, juridiquement, en 3 éléments : l’« usus » qui est le droit d’user du bien, le « fructus » qui est le droit d’en percevoir des revenus et l’« abusus » qui est le droit de disposer du bien (de le vendre par exemple).
Voilà pourquoi, lorsque l’on parle de « démembrement de propriété », on parle d’ « usufruit » et de « nue-propriété ».
Quelle conséquence en matière d’IFI ?
Le démembrement de propriété a une conséquence directe en matière d’IFI : le redevable de cet impôt sera l’usufruitier, et non pas le nu-propriétaire, pour la valeur en pleine propriété du bien.
Imaginons par exemple un appartement locatif d’une valeur de 200 000 €, qui vaut, pour l’usufruit, 140 000 € et, pour la nue-propriété, 60 000 €. Et bien l’usufruitier devra déclarer, au titre de l’IFI, la valeur totale, soit 200 000 €, et payé l’impôt correspondant.
En règle générale, dans le cadre d’un démembrement de propriété, le parent conserve l’usufruit, pour garder les éventuels revenus, et donne la nue-propriété à ses enfants. Donc, il n’y a aucune incidence en matière d’IFI pour lui.
Voilà pourquoi la solution de la donation temporaire d’usufruit permet d’optimiser l’IFI. Au lieu de conserver l’usufruit, il s’agira de donner cet usufruit, à un enfant majeur par exemple, de manière temporaire (10 ans par exemple).
Dans ce cas, le parent, nu-propriétaire, ne déclare plus le bien à l’IFI, puisque c’est l’usufruitier (son enfant) qui doit le déclarer à l’IFI à son niveau (si l’enfant est mineur, la solution ne change rien puisque les biens des enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents).
Et bien souvent, le patrimoine de l’enfant majeur, faute de patrimoine suffisant, n’est pas soumis lui-même à l’IFI…
La donation temporaire d’usufruit a-t-elle un coût ? Des droits de donation sont-ils dus ?
Effectivement, pour le calcul des droits de donation, l’usufruit est évalué à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit (sans fraction et quel que soit l’âge de l’usufruitier).
Mais il faut aussi tenir compte des abattements qui peuvent s’appliquer (par exemple : abattement de 100 000 € pour les donations faites par un parent à un enfant).
Le conseil avant d’envisager de recourir à la donation temporaire d’usufruit
La première chose à faire est d’analyser avec précision sa situation patrimoniale. Ensuite, il faut que cette opération soit réalisée dans le cadre d’une logique patrimoniale, pour éviter toute remise en cause par l’administration fiscale au titre de l’abus de droit.
Cela suppose, par exemple, en présence d’un bien générateur de revenus (un bien locatif par exemple), un véritable dessaisissement de ces revenus.
Article publié initialement le 15 octobre 2014
